论商品房买卖合同的信赖利益和期待利益

【摘要】在我国,合同法是信赖利益和期待利益适用最活跃的领域。结合英美法系和大陆法系的相关理论,及我国学术界的观点,本文认为,信赖利益是指当事人因合理信赖合同有效成立而订立、履行合同,但因相对方违反诚实信用原则致使缔约目的无法实现或违约而使其已支出的费用和机会成本无法得以弥补时所失去的利益；期待利益是指订立合同时,当事人希望从合同约定的交易中获得的,但因相对方的违约行为而失去的利益,包括了履行本身的利益和可得利益。商品房买卖合同是典型的买卖合同。常用的商品房买卖合同由国家或地方房地产管理部门制作的标准合同文本和当事人协商达成的补充条款组成。商品房交易的标的物价值较高,信赖利益和期待利益的损失通常也较大,需要建立一套完善的利益保护体系。发生于商品房买卖合同不同阶段的损害行为,所引发的损害赔偿责任的范围也不相同。具有四类缔约过失行为的买受人或出卖人应赔偿信赖利益。而具有违约行为的买受人或出卖人应赔偿期待利益,但要明确期待利益与可得利益、与违约金的关系。在预约合同违约的情况下,应用商品房买卖合同信赖利益损害赔偿取代预约合同期待利益损害赔偿以追究违约方的责任。另外,信赖利益损害赔偿同样适用于违约责任制度。商品房买卖合同信赖利益的赔偿范围包括缔约费用,履约准备费用,已支出的缔约费用和相应的利息,及机会损失,受最高限额规则,过失相抵规则,减损规则和合理费用规则限制。期待利益的赔偿范围包括为缔约、履行合同所给付的费用和使用商品房的收益或通过新一轮的交易而获取的可得利益,受完全赔偿规则,可预见规则,过失相抵规则,减损规则,损益相抵规则和可替代规则调整。具体数额的计算在参考价格、时间和地点三个要素的基础上,以客观的计算方法为主,主观的计算方法为辅。
【作者】林琳；
【导师】黄健雄；
【作者基本信息】厦门大学，法律，2014，硕士
【关键词】商品房买卖合同；期待利益；信赖利益；

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